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境界未確定

境界未確定の買取り

こんなことで困っていませんか？

境界未確定物件を売却したいが、不動産業者に買取を断られてしまった。
境界未確定の土地を相続した。
境界未確定を理由に、格安な金額でしか売れそうにない。
隣地所有者からブロック塀が越境していると言われた。
土地の境界線をめぐって隣地所有者と裁判沙汰になっている。
隣地所有者との間で筆界確認書を取り交わしたいが、合意が取れない。
境界を確定させるために測量費用を見積もったが高額すぎて支払えない。
境界確定を行ない建物を建替えしたが、既存建物を取り壊すとき一緒に境界標も撤去してしまった。
隣接する敷地の境界線付近に、隣人の占有物があり、撤去してもらえない。

境界未確定物件とは

土地を売買するには、その土地の境界（隣の土地との境目）がどこからどこまでかを、
きちんと買主に明示することが必須です。
その理由として、境界が確定していないと、将来的に隣地とのトラブルが予想されるため、
購入希望者の不安につながり、売却がスムーズにいかなくなるというリスクが考えられるからです。
特に古くからある土地の場合、境界杭や境界標の存在がなく、境界が曖昧なケースもあることから、
きちんと境界を定め、問題が起きないようにしておかないと、売却するにも買主が不安を抱きます。

境界を確認できない理由としては、筆界について所有者間に紛争があったり、
現地で調査を行った際に土地所有者に立ち合ってもらえない場合等があります（他にも様々な理由があります）

①境界の種類

境界には2種類あります。1つは、隣地所有者との境界で、「民民の境界」と呼ばれます。
もう1つは市道、県道などの公道との境界で、「官民の境界」と呼ばれています。
境界が確定している状態とは、民民も官民も両方の境界が確定していることを指します。
しかし、民民の境界は確定しているが、官民は確定していないというケースが多いです。

②境界の概念

協会の概念は、次の2種類に分けられます。
筆界：登記されている境界で、個人の意思で変更することはできません。
所有権界：隣の土地をもっている人と話し合って決める境界

「筆界」と「所有権界」はもともと一致しており、現在でも一致することが大部分ですが、
長年の月日の中で、当事者間で土地の利用範囲の取り決めや交換がなされることがあります。
また、一筆の土地の一部を売買したにもかかわらず、分筆しないままになっているなどして、
筆界とずれている場合があります。
「筆界」と「所有権界」が一致し、当事者の主張に食い違いがなければ問題ないのですが、
境界についての認識が異なると、トラブルの原因になってしまいます。

境界未確定物件の問題点

境界未確定の土地は、所有者の権利は残りますが、原則として以下の問題が生じます。
「分筆・合筆ができない」
「地積更正ができない」
「地目変更ができない」
「売買や抵当権の設定などが非常に難しくなる」
などなどの問題があり、事実上動かせない土地となってしまいます。

境界未確定のまま土地を売却するリスク

境界の合意がない現況測量図や地積測量図で土地の売買契約をしたとします。
その場合に考えられるリスクとしては、境界杭の位置がずれており、隣人が指摘したことで土地の面積が
減ってしまう場合があるということです。このように境界が確定していないということは、
将来的に自分の土地の面積が変わってしまうリスクにつながります。
そうなると、もし土地が売却できたとしても、売却後に購入者からクレームが来る可能性があるので、
売る側もきちんと測量して確定測量図を作成してから売買契約を結ばなくてはいけません。

隣地からいきなり主張され、境界線でもめるケース

売買で隣地の所有者が変わると突然境界線でもめるケースが少なくありません。
今まではお隣さん同士の付き合いで言いにくかったけど、新所有者に変わったからこれを機に主張しよう、
と考える隣地の方は結構多いようです。
「元の所有者からどんな説明を受けたか知らないが、境界線はここだ」と言われたり、
「そちらの建物が越境している」といった主張をいきなりされることがあります。
取引時に公簿取引であること、境界は未確定であることを説明された上で購入しているし、
それについての瑕疵担保が免責されていたりすると、売主に責任を問うことも難しくなります。

既存の地積測量図では復元できないケース

「過去に分筆登記が行われており、法務局に地積測量図が備わっているので大丈夫です」と言われて
取引される多々あります。
この場合でも安心はできません。過去の規定に沿った地積測量図では作成された時代によってその精度に
大きな差があり、改めて確定測量しなくては境界が確認できない場合があるためです。

境界確認の立会い・承諾に応じてもらえないトラブル

境界を確定するためには、土地家屋調査士等専門家を交えて、
隣地所有者に境界確認のための立会いをしてもらい、測量内容に承諾してもらう必要があります。
立会拒否等のトラブルも増えてきております。境界の立会行為自体が行えなかったり、境界立会を行って
境界は認めるが、その他の隣接トラブル等で境界確認書に署名・捺印が貰えなかっい場合などもあります。
境界確認書の取交しが行えないと登記の申請や売買が行えなかったりします。
その場合、「筆界特定制度」と呼ばれる法務局へ土地の筆界を特定してもらう制度があり、
申請を行うと筆界特定登記官が、外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、
現地における土地の筆界の位置を特定する制度を利用するケースもあります。

境界未確定物件を売却するには

買主が境界を確定することができない旨を承知の上であれば、あなたは土地を売ることができますが、
その場合は「境界非明示の特約」をつけることになります。
境界非明示の特約を付ける場合は、売却後に損害賠償請求を受けないようにする必要があります。
また、売却後のトラブルを防ぐためには、念の為にお互いの合意書を交わすことが必須です。
つまり、売主・買主双方が土地の境界が未確定であることを承知して、以後境界についての異議申し立ては
一切しないまたは受けないことを前提とした契約であるといことを確認して署名押印するということです。

上記のように、境界未確定の土地を売却するのは、
一般的な土地を売却するのに比べてハードルが相当高くなります。
仮に売却できたとしても、境界確定ができている場合と比べると、売却額はかなり低くなってしまうでしょう。

境界未確定の土地の売却を検討している場合、自身で筆界確認や地図訂正を行うと時間や費用的なコストが
発生します。そこで、手間なく土地を売却したいと考えている場合には、
土地の境界に強い買取業者に売却するのが良いでしょう。
専門会社に売却すればスピーディーに、手間が少なく土地を売却することが可能です。
登記などの複雑な手続きに慣れていない場合や、費用や時間面のコストを抑えたい場合には、
買取業者への売却を検討してみましょう。

境界未確定物件に強い買取業者とは

境界未確定物件は通常の土地に比べて条件が悪く、買取不可で悩むお客様が当社へいらっしゃいます。
隣地所有者との関係がこじれてしまい、境界立ち合いに応じてもらえず悩まれている方も多いです。
当社はそのようなお客様のために売却が難しい不動産専門の買取を行っています。
通常では難しい境界未確定物件の買取も積極的に買い取っているので、
すぐにでも物件を手放したくて困ってる方はお問い合わせください。

当社は、不動産の実務経験が２０年以上のベテラン社員が複数名在籍しており、
数々の買取・仲介実績があります。
また、法律や税務の専門家との幅広いネットワークがあるため、
お客様にとって一番有効なご提案をさせていただくことが可能です。

近年、境界未確定物件の買取に関するお問い合わせは、数が増える一方です。
売却まで考えていない段階でも、お困りごとがあればお気軽に当社にご連絡ください。
実績・経験共に豊富な当社だからこそお客様に合ったご提案ができます。
立ち退き物件の買取やその他ご相談については、当社に是非お任せ下さい。